湘潭房产网5月24日讯    房产调控至今，开发商面临内忧外患的双面夹击，更有房企呈现“双降”局面。在这一系列政策因素推动之下，湘潭房地产开发企业面临“三大困境”——行业疲软、资金短缺、开发模式急需转型。困境中，房地产开发企业只有不断创新，实现经营模式的转型，才能实现新的跨越。

    房价回归：让收入涨速快过房价增幅

    据湘潭大学一位从事经济学研究的专家在接受湘潭365房产网记者采访时表示，目前全世界贫富差距问题日益突出，许多国家失业率居高不下；中国的就业问题决定着国民经济增速不能太低，今年中央将GDP增速定为7.5%是全盘考虑了的。当下放松楼市宏观调控或致房价反弹；楼市调控加码或将带来经济危机。所以中央近来多次强调要“预调微调”，央行存款准备金率的下调、温州开展民间银行示范点等现象都体现了这一点。很多人非常关心，中国经济会不会“硬着陆”？这取决于我国出口会不会转向；我国宏观经济的泡沫严不严重，是否可控；此外，我们的房地产行业是否会“硬着陆”。

    考察中国经济的基本面，在出口减少的情况下，只能依靠投资这驾马车，投资增长可谓未来一段时间驱动中国经济的主要引擎。大家知道，房地产行业的发展与中国宏观经济正向关联，现阶段，全国各地城镇化率水平不断提高，房地产业是中国最大的内需，但也容易出问题，今年中国房地产业的走势将会是“稳中求进”。

    目前，三线城市房地产市场有没有问题？在房价合理回归的导向下，中国房地产市场的泡沫是局部性的，一二线城市可能有，像湘潭这样的三四线城市基本上没有泡沫可言，我们看到，湘潭的房价收入比是基本合理的，但也要需要予以高度警惕。如何让房价理性回归？降价，涨工资，其实收入增长速度快过房价涨幅也是一种合理回归的手段，控制房价使其小幅上涨有利于销售，这样可能是“软着陆”的一种表现，反之，房价大幅跳水，必将导致中国经济“硬着陆”。

    以往我国房地产市场是以卖方市场为主，进入买方市场后，房企之间竞争加剧，洗牌加快，利润减薄，国内投融资环境时刻在变，中央鼓励中小房企走金融创新的渠道。未来房企如何战胜竞争对手？我想主要依靠品质、品牌战略，低成本战略和差异化战略。
 

    转型：扶助绿色建筑的力度或加大

    从整个宏观面来看，欧债危机愈演愈烈，国际经济将长期低迷，取于下行通道，中国经济和世界经济融合在一起，美国经济基本面目前不太理想，这将会一定程度上冲击到中国经济基本面。我们看到，国内经济形势从最近一年多以来下滑趋势明显，原因主要是我国经济增长对出口的依赖性较强，2008年金融危机爆发以后，出口受挫，许多以出口为主的沿海中小型企业产能过剩，加上内需不振，同时，国内投资继续放缓，导致最终GDP增速下滑。我认为，房地产行业面临的主要风险是宏观经济的基本面所面临的风险，因为房地产行业不可能独善其身。

    2011年全国房地产销售、开发企业用地开始负增长。目前房地产市场低迷，投资增速放缓，去杠杆化趋势更加明显；金融融资呈现二元结构，中小企业面临生存困境。我国房地产业面临深刻变革和产业调整，将有很大一部分企业被淘汰出局。而从客户需求的变化趋势来看，首先生活环境，比方说水、煤、石油等资源越来越少，食品安全问题突出，医疗改革和社会诚信问题引发普遍关注。我们生活在这样一个环境下，购房者难道仅仅需要一套睡觉的住房吗？今后国家奖励扶持绿色建筑的力度还会加大。未来，房地产客户需求将从居住需求转变为全家庭、全生命链的健康生活方式；从住在城市向对住宅、办公、交通的高舒适度、低运营成本转变；全民特别是精英阶层对健康生活方式的认识，对节能减排的社会责任和意识进一步增强。

    中小房企战略转型，我觉得战略定位分析要准确，战略定位包括对所处商业环境变化、客户价值变化、竞争对手变化的综合分析，企业资源与能力匹配分析对战略定位至关重要；此外就是选择商业模式，包括对盈利模式、风险识别、控制体系和可持续发展能力的正确评估等等。中小房企转型的方向与机会在哪里？从产业价值链看，未来中小企业将分化为顾问型企业、投资型企业、开发型企业及物业服务企业等；而从横向来看，除了住宅地产以外，还将衍生出工业、旅游、养老地产等。未来10年，房地产金融将主导产业价值链，房地产将与金融、基金、私募资金等领域紧密联系；房地产产业发展，将趋向以健康管理、养生养老、节能环保为主题的大型综合社区，趋向从设计、施工、装修、保修一体化解决方案的绿色社区，绿色建筑的综合服务商。