湘潭房产管理局党委书记、局长钟建荣

——在湘潭房地产协会2012年年会上的讲话

    同志们：

    今天，我们在这里召开湘潭市房地产业协会2012年工作年会，总结回顾2011年工作情况，研究部署下一阶段工作，着重就在新形势下如何加强房地产协会工作、促进我市房地产业持续健康发展进行科学谋划和认真研讨。

    一、充分肯定2011年市房协工作成绩

    2011年是“十二五”规划的起步之年，是房地产业协会不断加强自身建设，积极履行服务职能，扎实开展工作，获得新发展、取得了新成效。一是深入基层调查研究，踊跃向政府部门建言献策；二是积极为房地产企业排忧解难，及时协调解决问题；三是认真组织行业培训，切实提高队伍素质；四是成功协办第15届协调房地产交易博览会，有效助推产业发展。一年来，湘潭房地产市场基本保持平稳健康的发展态势。全年共批准预售商品房284.48万㎡，登记销售商品房193.86万㎡（17149套），其中商品住宅177.13万㎡（15716套）。全年完成房产交易额达47.9亿元，为年计划的136.9%；协征契税2.03亿元，为年计划的169.3%。

    这些成绩的取得，是市委、市政府正确领导和各级各部门全力关心支持的结果；是全市房地产企业迎难而上、拼搏进取的结果；也是房地产行业和各会员单位同心同德、奋力开拓的结果。

    二、正确分析应对当前房地产业发展形势

    2012年市“十二五”规划承上启下的重要一年，也是全面落实省市党代会精神、大力推进“两个率先”的关键之年。国家继续对房地产市场实施宏观调控，货币政策仍然从紧，房地产业的发展面临诸多困难和挑战，各类矛盾逐步显现。面对今年复杂严峻的形势，我们要紧紧围绕“加快城乡统筹发展,努力建设幸福湘潭”的目标，牢牢把握稳中求进的工作总基调，认清形势，摸准脉络，科学研判，积极应对，顺势而为，努力推进我市房地产业持续健康发展。

   （一）正确对待房地产宏观调控

    1.加强房地产宏观调控是保持经济平稳运行的客观需求。我国实行的是社会主义市场经济体制。资源配置以市场为基础，这是市场经济的基本要求。但市场不是万能的，市场资源配置本身具有弱点和缺陷，如自发性、盲目性、滞后性，只有在依托市场资源配置的基础上，由政府实行有效的宏观调控，把调控的“有形手”和市场的“无形手”结合起来，实现资源的优化配置，才能保证市场经济协调发展、平稳运行。房地产业作为我国市场经济中的一个重要产业体系，同样需要政府的调节和控制。

    2.加强房地产宏观调控是促进产业健康发展的重要举措。房地产业关联度高、带动力强，是国民经济的重要支柱产业之一。我国房地产业在过去十多年里获得了快速发展，房地产投资开发不断升温，但区域发展不平衡、结构不合理、价格监管不完备、市场竞争欠规范等问题，也日益影响和和制约着房地产业的健康有序、可持续发展。在这种情况下，一方面要进一步健全和完善市场竞争机制，另一方面要紧紧依靠政府强有力的扶持和引导，通过适当的宏观调控措施，促使房地产业走向成熟规范。

    3.加强房地产宏观调控是维护社会和谐稳定的必然要求。近年来随着房地产业的快速发展，相当一部分地区经济发展太多依赖于房地产业，大量的资金进入房地产市场，导致房地产业投资过热，对其他产业特别是实体经济“挤兑效应”。同时由于投机投资性购房难的问题日益严重。虚高的房价不仅妨碍城市化进程，影响政府公信力，同时还影响整个经济体系和金融体系的安全。因此，从维护经济运行安全、维护社会和谐稳定的大局来看，加强房地产宏观调控势在必行。

    （二）客观分析当前形势

    当前，国家宏观调控政策效果正在凸显，房地产市场整体呈“价跌量缩”的格局，并对经济增速产生了明显影响。在这样的大背景下，湘潭房地产业的发展正面临十分复杂的环境和诸多困难。从去年10月底以来，我市房地产市场渐趋冷清，消费者降价预期高，观望情绪浓厚，市场交易逐步回落。特别是今年以来，房地产市场发展形势不容乐观：一是商品房销售量持续下降，库存量不断增加。今年1-4月，我市新建商品房登记销售44.09万㎡（3479套），同比减少26.4%；剩余可售商品房达269.53万㎡（23756套），大大超过了往年100万㎡左右的库存量。按照2011年新建商品房登记销售193.86万㎡的标准计算，目前库存量需一年半时间才能完全消化。二是二手房市场低迷，投资性购房受到明显抑制。三是房地产信贷紧缩，开发投资速度明显放缓。持续长时间的房地产信贷紧缩政策使得开发企业融资困难，相当一部分企业面临资金链断裂的危险，项目运营受到严重制约。目前，大部分企业不得不采取少拿地、延缓开工速度、控制投资等方式来缓解资金紧张局面，由此导致商品房新开工量、预售量都明显下降。今年1-4月，我市新建商品房批准预售面积仅为50.19万㎡，同比减少5.89%。

   在充分看到当前房地产业发展所面临的困难和挑战的同时，也要一分为二地看待当前形势：宏观经济发展虽然有不确定性，但经济发展长期向好的基本面，没有改变。国家将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，并根据形势的变化及时作出预调微调，稳中求进。房地产宏观调控政策虽然会继续，但是国家促进房地产业持续平稳健康发展的目标没有改变，加强宏观调控不是要打垮房地产业，而是为了进一步规范房地产业，促进房地产业健康发展，更好地解决人民群众住房问题。湘潭作为内地城市，住房需求以自住型刚需为主，投机、投资性需求比例不大，房价水平和经济增长速度、居民收入水平基本匹配。而且作为长株潭“两型社会”建设配套改革实验区的重要一极，湘潭的房价最低，近年来房价的上涨，主要因素也在于住房品质不断提升，配套设施日渐完善。所以，当前我们房地产调控的重点，主要是规范市场秩序，进一步抑制投机投资性需求，增加普通商品房供给，稳定住房价格。可见预见，随着宏观调控的不断深化，政策效力持续显现，进一步影响房地产市场预期，购房者观望情绪加重，我市商品房交易量在一段时间内仍将维持低迷状态，房价小幅下跌可能性增强。但由于我市房价整体并不虚高，不存在泡沫，因此下跌幅度有限，市场不会出现大起大落，后期仍有可能复苏和回暖。

   （三）树立稳中求进的信心

    中央一再强调，推动2012年经济社会发展，要突出把握好稳中求进的工作总基调。面对当前房地产市场的严峻形势，积极应对，树立稳中求进的信心，既要顺势而为，努力促进房价合理回归，更要有所作为，推动全市房地产市场平稳、健康、可持续发展。我们应当看到，在同类型城市中，我市房价相对偏低，比较接近房价收入比合理区间，消费者群体中绝大部分是自住型、投资型而非投机型。特别是随着“两个率先”发展战略的推进，我市经济社会发展进入快车道，城市建设力度明显加大，九华新城、岳塘新城、昭山新城、万楼新城等重大项目大力推进，城市空间不断拓展。《湘潭市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，到2015年，全市城镇化率达到61%，中心城市建成区面积突破100平方公里，城区人口达到100万人以上，城市规模扩大和城市人口增加将带来旺盛的房地产刚性需求。同时，随着我市建设全国文明城市、国家历史文化名城、现代宜居滨江新城的工作力度不断加大，城市环境进一步美化，基础设施进一步完善，湘潭楼市的吸引力也将逐步增强，来湘潭投资置业者将有望增多，自住型需求和改善型需求还将持续转旺。只要我们坚持顺势而为调整企业发展战略和经营策略，提升房产品质，改善供应结构，我们就有可能创造一个价格相对合理而交易量稳中有升的比较理想的局面。