国家统计局4日公布的《2005年以来全国房地产开发企业商品房待售情况》显示,截至2010年6月末全国商品住宅待售面积为1.06亿平方米,同比去年增长0.2%,环比去年末的1.15亿平方米减少7%。待售商品房逾1.9亿平方米,待售情况有所好转。与此同时,7月一线城市成交量普遍反弹,而部分机构对二三线开发商调研结果亦显示,二三线的楼市依然坚挺。

　　成为眼下普遍关注的话题是房地产市场价格的会否出现反弹？政策接下来的走向如何？

　　待售面积增长

　　国家统计局4日公布的数据显示,今年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米,同比增长6.4%。

　　“截至2010年6月末全国商品住宅待售面积为1.06亿平方米,同比去年增长0.2%,环比去年末的1.15亿平方米减少7%。”国信证券房地产分析师认为,全国商品房待售面积比原先市场预期的要低:截至2010年6月底,全国商品房待售面积约200万套(按照套均100平方米估算,下同),其中住宅约100万套。而2009年全年全国住宅销售就有804万套。因此,100万套竣工未售住宅的量相对很小,也远比比市场预期的要小,这也显示了未来房价大幅下降的可能性较低。

　　国家统计局目前并未公布住房空置面积。通过对披露数据进一步测算可知,2006-2010年6月共四年半的时间里,商品住宅待售面积比2005年末增加了2082万平方米,仅占这四年半全部竣工住宅面积的0.79%。

　　国信证券分析师表示,有媒体此前报道称“国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿人居住,也动摇着整个中国房地产市场的根基”,其中所引数据不合理,自1999年至2009年十一年间,中国商品房竣工面积累计为47.33亿平方米,假设套均面积为90平方米(暨90平方米一个电表),这十一年竣工面积折成套数也仅5259万套,在这十一年所竣工的住宅基本空置显然荒唐。

　　成交量如期回升

　　新盘入市正带动成交回升。来自各城市房地产管理局的数据显示,7月重点城市住房成交量环比小幅回升,总体成交环比升9%,其中一线城市升18%,二线城市升6%,新盘的合理定价使得成交如期回升。尽管如此,7月份重点城市成交面积同比数据显示,重点城市成交面积同比下降57%,其中京沪深下降65%,重点二线城市下降53%。华泰联合证券研究所认为,这反映出目前的成交虽有回升,但仍处以一个成交低位。“楼市成交出现回升的原因主要是09年三四季度加大新开工带来的新增供应,将在10年三季度逐步进入市场,再加上新推楼盘定价较为合理,成交回升在预期之内。再者,政策面并未变得更严厉,使得此前部分观望需求开始入市。”

　　尽管一线略有回升,但二线除天津武汉外土地成交依旧低迷。“一线城市如北京、上海和广州,土地成交面积环比均有所增加,其中上海住宅类土地溢价率30%,市场活跃度有所回升。原因在于,一线城市土地供给不足,造成土地竞争相对激烈。同时,目前土地市场降温明显,楼面地价有所下降,开发商拿地更为安全。二线城市中,除天津和武汉外其余城市成交低迷。”华泰联合证券研 究 所 认为,总体而言,上半年的调控政策使土地市场明显降温,下半年随着调控的影响逐步加深和房价的逐步回落,地价下调的压力将会逐渐增大。