湘潭房产网5月21日讯 如何落实“房住不炒”，湘潭市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）经过近一年的研究、调研并学习借鉴外地成功经验做法，起草了《湘潭市住房公积金资金运行（预警）管理暂行办法》（以下简称《办法》），经湘潭市住房公积金管理委员会审议通过后已经正式对外发布，并将于今年6月1日起执行，有效期两年。
《办法》是对2018年9月15日颁布实施的《湘潭市住房公积金个人贷款管理办法实施细则》《湘潭市住房公积金提取管理办法》的补充，该《办法》哪些方面进行了调整？5月9日，公积金中心个人贷款科工作人员李乐辉为我们进行了解读。
保刚需、防炒房
“保刚需、防炒房，是这个《办法》的核心内容。”李乐辉说，《办法》明确了“保一限二禁三”的基本原则，其中“保一”就是保障缴存职工住房刚性需求。
按照最新《办法》的定义，目前湘潭市住房公积金资金运行状态处于三级预警状态。新《办法》根据个贷率（个贷率是指住房公积金贷款余额与住房公积金缴存余额之间的比率）将资金运行分为三种模式：正常模式（个贷率＜75%）、临界预警模式（75%≤个贷率＜80%）、预警模式（个贷率≥80%）。其中预警模式又分为一级预警状态（80%≤个贷率＜85%）、二级预警状态（85%≤个贷率＜90%）、三级预警状态（个贷率≥90%）。根据《湘潭市住房公积金2018年年度报告》，2018年末湘潭市个贷率为113.38%。2019年，湘潭市住房公积金资金运行处于三级预警状态。
在这种状态下，《办法》明确提出全力保障缴存职工住房刚性需求。职工家庭购买首套住房且首次申请住房公积金个人住房贷款（以下简称“首套且首贷”）基本不受预警状态影响，甚至一定程度上得到巩固和强化，保障了更多刚性住房需求的住房公积金缴存职工享受到住房公积金贷款优惠政策。
《办法》明确贷款与管理中心根据住房公积金当年度资金运行（预警）模式确定了贷款额度调节系数，即流动性调节系数。就三级预警状态而言，职工家庭购买第二套住房或第二次办理住房公积金个人住房贷款时，流动性调节系数就只有0.5，贷款测算公式则为[账户余额+（月缴存额×借款人未来可缴存月数）] ×0.5；而职工家庭首套且首贷，这一状态下的流动性调节系数与正常运行状态下的流动性调节系数1.5保持一致，不受预警状态流动性调节系数影响，贷款最高额度与正常运行状态下的最高额度一致。
当然《办法》也有新变化，即新增了贷款首付款与套型建筑面积挂钩。职工家庭购买首套住房且首次申请住房公积金个人住房贷款，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。
“限二禁三”旨在防炒房防风险
在《湘潭市住房公积金资金运行（预警）管理暂行办法》中，我们了解了《办法》原则中“保一”保刚需外还有“限二”“禁三”条款。
“限二禁三实际上就是防止炒房，防范和化解资金风险。”公积金中心个人贷款科工作人员李乐辉说，个贷率高位运行已经说明住房公积金资金流动性严重不足，建立资金运行（预警）机制势在必行。
“限二”是指职工家庭购买第二套住房或第二次办理住房公积金个人住房贷款最低首付比例由40%调至50%，职工家庭购买第二套住房且第二次办理住房公积金个人住房贷款最低首付比例由40%调至60%。同时，贷款最高额度和流动性调节系统也会根据预警状态而有所下降。
目前我市住房公积金个人住房贷款最高额度，借款人双方均为住房公积金正常缴存职工的最高可贷50万元，仅一方为住房公积金正常缴存职工的最高可贷40万元。进入二级预警状态时，职工家庭购买第二套住房或第二次办理住房公积金个人住房贷款，贷款最高额度下调10%，即双方均为本地住房公积金正常缴存职工贷款最高额度为45万元，仅一方为本地住房公积金正常缴存职工贷款最高额度为36万元。进入三级预警状态后，职工家庭购买第二套住房或第二次办理住房公积金个人住房贷款，贷款最高额度下调20%，即双方均为本地住房公积金正常缴存职工贷款最高额度为40万元，仅一方为本地住房公积金正常缴存职工贷款最高额度为32万元。“首付的提高和贷款最高额度的降低，就是有效防止购房人利用住房公积金炒房。”李乐辉说。
“禁三”则是停止向购买第三套及以上住房或第三次及以上申请住房公积金贷款的职工家庭发放住房公积金贷款。实际上，进入一级预警状态后，管理中心就暂停办理购买第三套及以上住房，且已使用过住房公积金的职工家庭的购房提取。但购买第三套及以上住房，且从未使用过住房公积金的职工家庭的购房提取不受影响。
为保障资金稳健运行，《办法》还规定，进入二级预警状态后，暂停办理异地住房公积金个人住房贷款和商业银行住房按揭贷款转住房公积金个人住房贷款，待个贷率降至85%以下，再恢复办理；本地住房公积金账户余额只能用来办理提前结清贷款和正常还款业务，但用储蓄存款办理提前还款的，不受还款金额和次数的限制。
另外，我市开通了市住房公积金个人住房贷款转商业贴息贷款（以下简称“贴息贷款”）业务后，进入二级预警状态时，职工家庭购买第二套住房且第二次办理住房公积金个人住房贷款，需办理贴息贷款；进入三级预警状态后，都需办理贴息贷款。
