二、认清形势，积极应对，再创辉煌

    （一）对我市房地产市场当前形势及发展状况的思考

    2011年，的确是“房地产政策调控年”，国家接连出台“国八条”、新“国五条”，央行在前5个月内以每月一次的频率连续5次上调存贷款基准利率，连续3次上调金融机构人民币存贷款基准利率。但是，温 总 理在今年3月6日所作的政府工作报告中说道，“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”短短40个字，说明未来我国的楼市将以稳定为主。今年的政策跟去年比起来，对于刚需购房者的鼓励政策明显多了起来，房贷利率回归基准、保证首套房购买者的贷款需求都是在刺激刚需入市。我们现在应将刚需客户作为目标客户，刚需购房者数量庞大，购房时间比较局限，等待时间不会太长，在众多利好条件吸引下，刚需充当的是救“市”主的角色。

    另外，就房价而言，我市的房价不但远远低于长沙，还低于同类城市如株洲，不存在虚高问题。而且随着地价、建筑造价和税费等成本的提高，房价必然逐步上升。但是，由于媒体对外地房价下降的宣传，给消费者以强烈的心理暗示，即我市房价会下降，形成持币观望，待“降”而沽的局面，供求双方形成了一个相持不下的僵局。

    目前，湘潭开工、开盘的项目相对减少，房地产市场逐渐呈现出较冷清的局面，个中原因，一是开发商对市场缺乏信心；二是银行抽紧银根，资金短缺；三是涉及房产业的相关税收种类较多，包括：土地增值税、企业营业税、企业所得税、印花税、契税、城市维护建设税、教育费附加等。房地产业作为国民经济的支柱产业，关联度大，如此冷清下去，势必对全市的经济造成大的影响，也将使湘潭未来的房地产市场出现供不应求的局面，导致房价上涨形成恶性循环。

    （二）房地产企业目前存在的问题及应对措施

    随着房地产行业的日趋成熟和日渐规范，在当前国家宏观调控的大形势下，我们公司也面临着不少的问题和挑战：

    1、项目建设与销售不够匹配，部分项目负责人危机意识和对市场变化反应迟缓。

    自2011年宏观政策日益趋紧，经营形式日趋严峻，部分负责人对宏观调控认识不足，对项目进度管理和计划落实准备不足，对调控过程中的市场变化应对不够及时，未能及时抓住有限的销售时机，采取有效的销售策略，导致部分项目进度目标未能按计划实现。

    2、随着国家宏观调控的深入，融资工作更加困难。

    2011年随着国家宏观调控进一步深入，银行政策日趋偏紧，公司取得的项目开发贷款和按揭贷款难度和成本都有不同程度的增加。

    3、随着公司项目数量及地域分布的扩大，管理难度加大。

    目前，公司形成了以房地产开发为主导，集开发、建筑、物业管理、金融、锅炉制造、能源开发等多方业务并进发展的综合性开发公司。伴随着公司的迅猛发展，管理半径加大，对公司管理者的能力和水平提出了更高的要求。

    针对当前复杂多变的形势，结合以上我公司实际情况，我们归纳了以下几点应对措施：

    1、抓住机会融资，谨慎拿地，合理安排新项目的开发进度。融资对于现在的房地产企业是打这场持久战的重要策略，据财新网统计，3月以来已有12家内地房企密集发布融资公告，金额均在亿元以上。随着5月18日央行年内第二次下调存款准备金率0.5个百分点，市场将一次性释放约4000亿元资金，有利于楼市获得信贷支持。这说明，抓住一切可能的机会积极融资时房地产企业至关重要的一步。

    2、积极销售，加快资金周转。在现在的房地产市场情形下，各房地产企业要结合自身楼盘的实际情况制定科学有效的营销策略，并根据购房客户群体的实际情况，合理定价，理性的对待价格定位。

    3、提高住宅质量，实现产品创新。现在湘潭的房地产产品同质化严重，而且绝大部分是毛坯房，有一些楼盘质量也不高。当前，我们房地产企业应狠抓产品质量，积极实现产品创新。

    4、提高企业内部管理水平。在目前市场低迷的状态下，房企要苦练内功，认真加强团队培训、诚信建设以及市场分析，加紧与政府部门联系，依法开发经营。

    从去年12月以来，银行下调首套房贷利率，政府也一再呼吁保护刚需，这对房地产业来说，无疑是黎明的号角。2012年，对城郊来说也是承上启下的一年，在城郊现有的原始积累上，面对房地产大气候下市场的种种不稳定因素，我们更需要韬光养晦，审时度势，以崭新的姿态迎接房地产的下一个暖春。