湘潭房产网9月7日讯  　买房是一项复杂的系统工程,首次次买房时,购房者往往迷惘,既怕选不到符合自身需求的房子,又怕背上沉重的经济负担,还要担心各种伪装精美的陷阱。湘潭365房产网正是考虑到首次置业者的需求,从前期准备,到实地看房；从找到心水房,再到合同签订与贷款的确定,特别推出———“首套房”买家实战宝典。

　 　一、精选预备房源

　　三类首次置业群体划分　请对号入座

　　首次购房者虽然也被称为一个群体,但根据具体情况的不同,这个群体又可以被划分为三种不同的类型。在本周刊的开始,小编就先为大家来梳理一下首次购房者中的三大类型划分,欢迎对号入座。

　　单身贵族

　　群体特征:工作稳定,有数年工作经验；有一定的积蓄,暂时没有成家的计划；不想租房住,觉得交房租还不如每月还供划算；对自己是否愿意定居清远这座城市不太确认,买房带有很大的投资性质。

　　目标产品:根据收入的不同,从普通单身公寓到豪装酒店式公寓不等；以及洋房小区中的一房一厅小户型产品。

　　新婚燕尔

　　群体特征:准备结婚或者已经结婚的夫妇,有一定的经济基础和稳定的家庭收入；之前从来没有购过房,但是目前有能力支付新房的首付；同时对未来的情况比较有信心,能够承受较长时间的月供；通常准备在近期内要孩子。

　　目标产品:这类购房者就是传说中的刚需族里的主力,他们喜欢的产品类型通常为80平方米到120平方米的两到三房刚需户型。

　　高富帅与白富美

　　群体特征:准备结婚或者结婚不久的夫妇,预备在婚后和父母一起居住；拥有较强的经济基础和较高的家庭收入,但在清远是第一次购房；工作稳定,准备长期定居清远；通常打算要小孩,甚至不只要一个。

　　目标产品:这是刚需族中的战斗机,首次置业就瞄准传统意义上的改善型户型,他们通常需要120平方米以上的大户型产品。

　　二、甄别楼盘信息

　　猫腻重重的专业术语

　　步入销售中心,这便开启了实战第一步。如何不让销售人员口中的专业术语把自己迷糊住,如何识别这些专业术语常用的“偷梁换柱”伎俩,以及辨清楼盘数据中的浮夸成分?下面为读者罗列几个最常使用的专业名词,以供购房者在摩拳擦掌进入实战前做一番高效热身。

　　容积率

　　是指一个小区的总建筑面积与总用地面积的比值,这个比值越小,意味着小区容纳的建筑总量越少,人均用地面积越多,居住的舒适度就会越高。

　　提醒:一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2。

　　但对于发展商来说,容积率决定着地价成本在房屋中占的比例,所以利用偷面积来在无法改变的容积率上做手脚已成惯用手段。

　　常见的手法是将本来设计的房间,在报建过程中以敞开式空中花园的形式、或楼盘外立面造型的形式报建,销售完、验收完后,再将楼板封起达到偷面积的目的,通过这些打擦边球的方式,改变容积率,然后美其名曰建筑户型创新,做到名利双收。

　　绿化率

　　规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。与之有关的概念还包括绿化覆盖率,是指绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比,因此,shu的影子也可算入绿化覆盖率,所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。

　　提醒:我们常常可以听到销售人员在介绍楼盘时,说小区绿化率高达60%或70%甚至更高,但购房者在小区实地调查时却发现其中的绿化水平相当一般,此时销售人员说的绿化率则是偷用了“绿化覆盖率”的概念来混淆购房者。因此,购房者如果要真正了解小区的绿化程度,除了要询问绿化覆盖率之外,还要了解规划绿化面积的大小。

　　房产单位均价

　　指包括房屋实体价格及房屋的增值服务费、国家税赋等在内的所有费用与该房产单位建筑面积的比值。

　　提醒:在购房者挑选到心水的房源后,销售人员都会为购房者罗列一份详细的置业计划书,包括该单位的建筑面积、总价等,而在正常情况下,销售人员会计算出所谓的单价,需要提醒的是,他们基本使用的基数都是涵盖飘窗、入户花园等赠送面积在内的总面积,来拉低该单位的均价。诚意金所谓的“认筹金”是开发商的一种营销手段,在收取“认筹金”的同时,对购房者许诺一定的优惠,刺激购房者的积极性。另外,凭此确定购房者选房的先后顺序,维护购房秩序。如果购房者没有选中理想的房屋,开发商将把“认筹金”如数退还给购房者。

　　提醒:具有预付款性质的费用有各种名目,与“认筹金”大同小异的还有“交一万抵三万”、“诚意金”等等。记者获悉的一个案例是,当购房者递交数万元“诚意金”后,这笔费用在选不到房源的情况下开发商也不予退还。所以购房者在交“诚意金”时,切记要问清这笔费用与定金的差异,另外,在对方财务开具收据时,也要留意对方是否将“诚意金收据”掉包为“定金收据”。