湘潭房产网9月17日讯    绿化好等于多杂草，物业好等于多个门卫，地段好等于房子一般不好....不少人买二手房时常常会被房主或中介打出的广告雷到，近日湘潭365房产网小编根据这些总结出一套完整二手房置业指南，供广大购房者参考。

    购买二手房三大风险：

    二手房占据现房优势、产品性质优势以及学区房、商圈等优势，同时价格下行的压力较小，日渐受到购房者的青睐!但与一手房相比，一房两卖，房屋抵押，户籍迁入风险重重。

    风险一、一房两卖

　　案例：市民章女士购买了一套二手房，支付购房款且交付使用，在章女士等待办理房屋登记手续的过程中，发现原房主竟将该房源再次转卖他人，且产权已过户至第三方名下。

　　提示：不动产买卖需要办理过户手续才能发生转让效力。根据物权法，购房人即使签订了房屋买卖合同，但未及时办理房屋过户手续，房屋产权尚未转移。在此情况下卖方再次转卖房屋，并办理过户手续，无法主张产权，但可要求对方返还购房款，并赔偿损失。建议购房者在付款的同时办理预告登记手续，可有效防止一房二卖。

 　　风险二、房屋抵押

　　案例：因房主急于出国，何先生以低于市场价近10万元的价格购买了一套二手房，在等待办理房产证的时候，却发现该房源早在两年前就已抵押给银行，目前还不能办理房产证。

　　提示：在涉及二手房产交易前，一定要到房产部门做好相关“功课”，了解产权情况，查看房屋的抵押、租赁情况，看是否具备交易条件，以免买房后办不了产权证。

 　　风险三、户籍迁入

　　案例：2010年，汪女士为了解决孩子上学问题，购买了一套学区房，签订房屋买卖合同并支付房款后，汪女士多次催促原房主迁出户籍，但原房主拒不迁出，致使汪女士的孩子错过报名时间，无法被心仪的学校录取。

　　提示：针对目前户籍纠纷中管理盲点，中广置业提醒广大市民，应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。

    二手房中介“忽悠”八大惯招

   最近几月,全国各地新房市场普遍回暖,在成交价格趋稳的形势下,二手房成交量也稳步上升,逐渐增温的市场,也吸引了很多刚性需求关注二手房。据湘潭365房产网记者了解，越是行情好的时候，房产中介更会根据不同类型的购房者进行忽悠，赚取差价，以下是编辑整理出的二手房中介“忽悠”八大惯招，供参考：

　　1、吃差价，中介吃差价数量不等，差价少则两三万元，多则能达到近十万元。

    2、消费者买卖房子时，和消费者签订“霸王”合同，只收钱，不办事。

    3、乱收中介费，房子还没看，先让买主交几百甚至几千元看房费。

    4、收了购房款立即卷铺盖逃走。

    5、搞房源欺诈，隐瞒房屋真实情况或提供虚假房源。

    6、虚夸房屋面积，一套房夸大五六平方米甚至十多平方米。

    7、转卖买主或卖主，中介公司成了“二道贩子”，不少中介公司内部卖房源，一套房子，再卖给其他代理，中介公司联合起来赚看房费、中介费。

    8、串通业主引买家上钩，骗取定金，等买家有意交纳了定价后，卖家却突然反悔，而买家交纳的定金，中介却不退还，和卖家私分。

    挑选房源：这10种二手房源不能碰

     在购买二手房时，并不是所有的房子的都能购买，不管中介怎么忽悠，以下10种二手房源一定不要碰。同时业内人士提醒：购买二手房要要冷静。

    一、产权不明确，买房前，要核对出卖人是否具有产权。

　　二、土地权属不清，土地管理法第五十五条规定，缴纳土地使用权出让金和其他土地有偿使用费后，方可使用土地。因此，土地权是必须要明确的。

　　三、无共有人声明，二手房”大多是夫妻或家庭成员共同财产，购买未取得共有人同意出售声明的“二手房”会惹上麻烦。

　　四、未放弃优先权，在购买“二手房”时，应考察所购房屋是否存在租赁关系。如出售人没有通知承租人，没有承租人书面放弃优先购买权承诺，买房后也会有后患。

　　五、被保全、查封，司法机关已保全、查封的房屋是不能买的。

　　六、设定了抵押权，应审查权属证书原件是否有抵押记载，设有抵押权的房屋不能购买。

　　七、不符合转让条件，经济适用房属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。满5年转让应向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后，才可以取得完全产权。因此，对不符合转让条件的“二手房”也要当心。

　  八、不宜出售，有些房屋是不宜出售的，如国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定，拆迁范围内的单位和个人，不得新建、扩建、改建房屋;不得改变房屋和土地用途;不得租赁房屋。由此可知，出售待拆迁房屋也是被禁止的。

    九、地势过于低遂的房子不宜居住。俗话虽然常说遇水则发，但如果房子每逢下大雨就淹水，想发也发不起来，典型的例子像是汐止地区、沿海地区等等，只要台风一来或者雨势稍大，必定会造成严重的灾情，大水甚至会淹到二楼以上，搞得这些地区房价惨跌，哪里还能发呢，因此在地势大过低沉或太靠近容易淹水的河岸边的房子不宜居住。
 

    十、建筑体太过奇特的房子避免居住。在阳宅风水学当中认为，最好的房子就是格局方正，中规中矩的建筑，但是现在的建筑师为了要突显出自己的独特性，往往会设计一些造型是非奇特的房子，像是三角形的房子，有缺角的房子、作用大小高低不平均的房子等等，这些房子虽然乍看之下令人印象深刻，但却刚好犯了阳宅学上的大忌，像中央电视台着火的大楼就是个案例，因此都不适合当成住宅或办公室来使用。