3问：流言被辟后,市场将走向何方?

    后市将强促销,短兵相接争市场

    进入7月后,经过两月余的楼市政策观望后,随着政府明确楼市调控短期内不会松动,房企的促销动作进一步加大,买家的入市热情也有所增加。中地行日前发布的一份分析报告认为,尽管目前市场观望僵局逐步缓解,市场交易仍然未能恢复,成交状况仍将低位徘徊。这与观望期的低成交不同,此时的低成交主要源于高压性房地产抑制政策如首付和利率提高、三套房贷暂停等限制性政策大大提高了置业门槛,导致大部分客户购房能力相对性下降而被迫放弃购房,此时的政策才成为实质性影响市场交易的主导因素,其抑制性的作用力初步显现。至此,房地产市场正式从相持观望阶段步入调控措施实质性影响市场走势阶段。

    该分析报告认为,在客户需求被政策挤压的情况下,市场供求关系紧张,市场份额有限,开发商之间的竞争必然加剧,如何在同行中脱颖而出、出奇制胜将成为开发商们不得不考虑的问题。与在观望期间,开发商运用营销策略对观望置业者展开的试探性诱惑进攻不同,此时开发商不仅需要打开消费者的心理缺口,更需要切实考虑到客户的实际购买力,因此,其促销行动必须凌厉而迅猛。

    以近期销售业绩可见,积极促销降价企业有不错表现。以万科为例,其1-4月销售均价为12209元/平方米,4月楼市新政出台后,其5月销售均价降至10872元/平方米,到6月进一步降至10233元/平方米。万科的市场占有率与此同时也不断提高。6月的前三周,万科在14个重点城市市场占有率升至8.2%,较2009全年3.5%的市场占有率增长明显。此外,积极降价的恒大地产在6月份销售额同比增长近三成,近日更宣布全年销售目标再上调30%,成为目前唯一上调销售目标的大型房企。

    业界分析人士认为,进入7月,供求双方结束观望,纷纷采取实质性行动,但是政策的高门槛依然阻隔了大批客户在市场之外,而面对政策强压下的房地产市场以及客户的退却,开发商将抢先掌握主动权,加上同行之间的激烈交锋,下半年的房地产市场将重现“营销为王”。

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