湘潭365房产网整理讯 营销人士都知道，良好的市场氛围是实现良好销售的基础。而良好的市场氛围需要营造，于是广告策划就成了营销中最主要的工作之一。局外人或许对广告策划不甚了解，其实所谓广告就是吆喝和忽悠，所谓策划就是思考和琢磨，因此广告策划其实就是琢磨着如何忽悠和吆喝。
楼市中的广告（即忽悠）有“大忽悠”与“小忽悠”之分，所谓“大忽悠”就是宏观形势的忽悠，常常由政府或媒体完成；所谓“小忽悠”就是各个楼盘针对自己的产品进行的特色忽悠，常常由开发商完成。我们暂且来看看当今房地产市场的“大忽悠”，了解谎言是如何被当做真理一遍又一遍地向人们灌输的。
1、城镇化将使楼市持续繁荣20年到30年
忽悠说辞：中国的城镇化水平只有约47%，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距。中国正处于经济高速增长中，城市化进程正在加速。城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，所以住房需求空间非常庞大。
客观真相：就算每年有1000万人进城，也仅有3亿平方米的新建住宅面积就够了，而这两年全国的新建商品房的销售面积都在10亿平方米左右。显然，城镇化并不是房地产业疯狂的主要因素。真正的原因是通货膨胀逼迫下的投资投机需求，以及政府做GDP数字工程的结果，导致全国人民大搞房地产业，就如58年大炼钢铁一样。
城镇化是工业化的伴生物。相对于我国目前的工业化程度而言，目前的城镇化水平已经过度了，所以在我国大部分地区，农村户口比城镇户口更有吸引力，这说明在保障跟不上的情况下，农民并不愿意进城，也说明我国目前的城镇化处于过度状态。
城镇化是一个动态过程，有人往城里跑，有人却逃离都市，并不是意味着所有的人都住在城里。在发达国家，相当一部分中产阶级及富有阶层都住在乡下或郊外。在交通等配套完善的情况下，郊区和乡下的居住环境有着独特的优势。
目前，我国人均住宅面积，无论在农村还是城镇，都已超过33平方米，和法、英、德、日等发达国家基本一致。考虑到在建面积40亿平方米可容纳1.3亿人口，3600万套保障房能容纳1.1亿人口，巨量的小产权房、城中村、违章建筑等也能容纳近亿人口，即使按每年1000万人进城来计算，30年城镇化所需的房子都够了。显然，我国的住宅保有量已经超级饱和，不再需要大兴土木，需要的是不断完善交通、教育、医疗等配套设施。
试问，不断曝光的“鬼城”、“空城”说明了什么？农民为什么不愿意进城？你家现在还没房子住吗？你的孩子还要买房吗？稍微有点常识的人，都会怀疑到“城镇化将使楼市持续繁荣20年到30年”的虚伪性。
2、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇
忽悠说辞：几年来，房地产业都是被作为支柱产业来对待的。由于产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展。离开了房地产，各行各业都将受到不同程度的打击。
客观真相：目前，全世界新建的建筑物中，有一半都是在中国。我国之所以如此热衷于房地产业，将房地产业作为支柱产业，主要是因为GDP工程和政绩观作怪，以及地方财政压力的综合结果。因为用房地产业来拉动GDP和营造政绩比其他行业要便捷得多，政府炒地皮赚钱比其他方式容易得多。一块土地，只要撂荒几年，让它疯长几年荒草，地价就成倍上升。这种表面上的发展其实根本没有制造更多的物质财富，也不可能有什么真正的造血功能。
这种以GDP数据为核心的经济发展模式所暴露出来的弊端和危害正逐步被人们所认知。正如中共中央政治局委员、广东省委书记汪洋同志在广东省委十届五次全会上指出的那样：“我们的GDP增加得很快，但里面有浪费资源造成的GDP的增长。有的GDP数字很好看，但并不是增加了社会财富，而是浪费了社会财富。比如讲建一座大桥，这是GDP，让大桥塌了、拆了又是GDP，再建一次还是GDP，这样同一座大桥干了三次GDP，浪费了大量的社会财富，但是真正形成的财富就那一笔”。 汪洋在今年两会期间更是指出：“卖地种房子不算本事。” 房地产是民生产业，这点确定无疑是任何一个国家因该坚守的底线。中国将房地产业作为支柱地位发展的教训是政府、银行、开发商联合炒作，导致房地产价量疯涨，造成经济结构畸形以及社会财富的巨大沉淀和浪费。所以，中央正逐步调整经济发展模式和对地方政府的考核指标，使经济发展能更加健康高效。因此，中央已不再提“房地产业是支柱产业”， 国土部副部长贠小苏在去年底指出：“房地产业是重要的基础产业，而不应成为重要的经济支柱产业。”
经济发展离不开房地产业吗？欧洲大部分国家新建工程很少，房地产业平静得如暮年的老人，但他们的经济发展质量却比我们要高得多，这又作何解释？房地产开发到哪里，城市就能延伸到哪里吗？真是如此的话，国家发展改革委秘书长杨伟民3月26日在 “十二五”城镇化发展高层论坛上表示，本世纪以来国内城市的建成区面积扩张了50％，而城镇人口只增加了26％，又作何解释？搞搞房地产就能发展经济，世界上还会有贫穷的国度吗？因为搞房地产这一没有科技含量的东西，是人都会搞，实在是太容易了。
地方政府离开房地产业，财政压力的舒缓的确会有一个漫长而痛苦的过程，中央要求的经济结构转型和房产税的推出其实就已指明了方向。就如不能因为戒毒过程痛苦就抵制和放弃戒毒一样，中国经济只有离开房地产业才有希望。
3、楼市供不应求，促进房价上涨
忽悠说辞：目前，房价上涨的根本原因是供不应求。我国自房改以来，住房的需求旺盛，销售面积和销售额增长逐年增长很快。而由于土地出让有限，以及房地产投资增长远低于销售面积的增长，导致我国楼市一直处于供不应求的状态。在供不应求的市场状况下，房价上涨是必然的，是不以人的意志为转移的。即使政策调控，也改变不了房价上涨的必然趋势。所以，应加大土地供应，进而增加住房的供应量，来调节房价。
客观真相：上述说辞若放在几年前，那的确是大真话。但若现在还是这样说，那就是地地道道的忽悠说辞了。且看现今楼市的宏观数据。
①中国住房和城乡建设部部长姜伟新2010年12月29日在北京举行的全国住房城乡建设工作会议上表示，截至2009年底，中国城市人均住宅建筑面积约30平方米，农村人居住房面积33.6平方米。我国人均住房面积已接近英、法、德、日等发达国家水平。
②2010年全国商品房销售面积为10.43亿平方米。
③我国目前在建面积约40亿平方米（可解决近1.3亿人口的居住问题）。
④在2015年之前，我国将新建3600万套保障房（可解决近1.1亿人口的居住问题）。
⑤巨量的城中村、小产权房、大规模违规建筑以及统计缺漏建筑面积等（保守估计可解决近1亿人口的居住问题）。
⑥开发商手中未售出的住宅面积（超过1亿平方米）。
⑦开发商手中握有的未开发地皮，初步估计可建100亿平方米建筑面积。
了解了以上数据，还会认为我国目前住宅供应紧张吗？早就已经供过于求了。即使开发商手中的土地不再开发，仅考虑在建面积以及保障房建设，按每年1000万人进城来计算，未来30年城镇化所需的房子都够了。他们之所以忽悠增加供应量，无论是地方政府还是开发商都纯粹是为了多赚钱。而现在的巨量需求，主要是在货币发行如潮、通货膨胀如虎、资金没有太多出路的情况下，所激发的巨量投资或投机需求，而不是居住所引起的刚性需求。当前，在很多人眼中，买房子就如买股票和黄金一样，使建筑物完全丧失了其固有的使用功能而沦为有钱人的一种投资投机工具。这就是目前为什么建多少房都能被消化掉并且价格还越来越高的原因。
