湘潭365房产网8月2日讯    根据国家和省级财政、地税部门的要求，按照市人民政府的部署，《湘潭市存量房交易税收征收管理试行办法》将于8月1日正式实施，这对加强和规范存量房交易税收征管，推动房地产税制改革，促进房地产市场健康有序发展具有重要意义。

　　问：我市为什么要出台《湘潭市存量房交易税收征收管理试行办法》，意义何在？

　　答：出台《湘潭市存量房交易税收征收管理试行办法》，主要基于以下两个原因，其一，当前，在我市存量房交易过程中，纳税人通过签订“阴阳合同” 等手段进行虚假申报，以低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍，形成了明显的税收漏洞，影响了税法的严肃性；其二，为推进“两型社会”建设，在体制机制方面率先破题，大胆创新，去年，省财政厅、省地税局将湘潭确定为应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管的试点市，要求在2011年7月1日起，正式实施应用房地产评估技术，加强存量房交易税收的征管。我市经过1年时间的调查研究，征求多方意见，并反复修改，终于出台了《湘潭市存量房交易税收征收管理试行办法》。

　　
　　该办法的实施，将进一步加强和规范存量房交易环节的税收征管工作，有效堵塞税收漏洞，防范税收风险，实现税收的公平、公正，并为房地产税制改革奠定基础。

　　问：制定《湘潭市存量房交易税收征收管理试行办法》的政策依据是什么？

　　答：一是《财政部、国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知（财税[2010]105号），文中第一条规定“各地要应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，堵塞税收漏洞。”

　　二是《湖南省财政厅湖南省地方税务局关于确定湘潭市开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管试点工作的通知》（湘财税[2011]15号），文中第四条规定“2011年7月1日起，湘潭市正式实施应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。”

　　问：《湘潭市存量房交易税收征收管理试行办法》解决的主要问题是什么？

　　答：这项办法主要解决了四个方面的问题：（一）确定存量房交易中纳税义务人应如实申报缴纳税款及纳税程序；（二）解决存量房计税价格的确定问题；（三）确定纳税人对核定的计税价格和应纳税额有异议的处理原则和方法；（四）确定存量房交易税收征管中政府有关职能部门的职责。

　　问：《湘潭市存量房交易税收征收管理试行办法》的适用范围有何规定？

　　答：本办法适用于湘潭市行政区域范围内存量房交易环节的税收征管。

　　问：存量房交易中，转让方和承受方各自应缴纳哪些税费？

　　答：在存量房交易过程中，转让方需要承担营业税、城市维护建设税、个人所得税、企业所得税、土地增值税、印花税、教育费附加和地方教育附加等税费。承受方需要承担契税、印花税等。

　　问：在国家对房地产实施宏观调控下，税收政策有何规定？

　　答：（一）自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　（二）自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（其成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
 

　　（三）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　（四）对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

　　（五）对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　税收优惠政策发生变化的，以新的优惠政策为准。

　　问：什么是普通住房？

　　答：根据湖南省财政厅 湖南省地税局转发《财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（湘财税〔2006〕92号）的规定，享受优惠政策的普通住房必须满足以下几个标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

　　问：发生存量房交易的个人和单位纳税时要按哪些程序进行申报？

　　答：按以下程序进行申报：（一）向主管地税机关办税服务厅或房产交易办证场所的办税窗口申报；（二）由主管地税机关评估存量房交易计税价格；（三）按照主管地税机关确认的计税价格缴纳税款。

　　问：存量房交易纳税申报过程中，需要哪些资料？

　　答：需要准备以下资料：房屋买卖合同及复印件；房屋买卖双方身份证及复印件；房屋产权证原件及复印件（带图纸）；房产局出具的首套住房证明和原购房发票及复印件(非必需资料)。

　　问：存量房交易计税价格依据什么进行评估？

　　答：市地税部门按财政部、国家税务总局的要求，应用房地产评估技术，建立存量房交易计税价格申报评估比对系统。本比对系统采用国际上通用的评估方法，借助房地产批量估价技术软件建立的估价模型，将待评估房地产进行地理位置、建筑结构、朝向、楼层、层高、侧端、交易时点等主要因素修正得出存量房交易价格评估值。

　　问：您刚才提到了国际上通用的评估办法。现在国际上通用的评估办法有哪些？是怎样评估的？

　　答：国际上通用的评估方法，主要指市场法、收益法和成本法三种。其中，成本法是以估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法又称收益还原法，是采用求取被评估房地产现有收益或潜在收益并通过折现还原确定房地产价格的方法。市场法是将估价对象与一定数量的在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，通过对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，来求取估价对象房地产的客观合理价格或价值的方法。

　　存量房交易计税价格的核定主要采用市场法。

　　问：存量房计税价格如何确定？

　　答：如果纳税人申报的交易价格符合客观实际时，就按纳税人申报的交易价格征税；如果纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，则按存量房交易价格评估值征税。

　　问：纳税人对评估结果有异议，怎么办？

　　答：纳税人对核定的计税价格和应纳税额有异议的，可依法向房地产所在地主管税务机关提出复核申请，并提供证据资料；主管税务机关经核查后出具复核结果，并按复核结果确定的计税价格和应纳税额征税。纳税人对税务机关复核后征收税款仍有异议的，在依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保后，可依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可依法提起行政诉讼。

　　问：没有缴纳规定的税费，可以办到房产证吗？

　　答：不能。财政、地税、房产、国土等部门都有共同规范存量房交易税收管理的责任。在办理权属转移登记过程中，房产管理、国土资源等部门将严格执行“先税后证”的政策，当事人未能提供销售不动产统一发票和相关完税凭证的，依法不得办理权属转移登记手续。

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