二、湘潭市发展目标

    1、湘潭市总体规划

    湘潭市城市总体规划提出：将在建设富裕湘潭、生态湘潭、文化湘潭、诚信湘潭、和谐湘潭5个方面着手，建设好“一江两岸三中心四公园五广场六道路”，打造湘潭精美名片。
按照这一总体构想，湘潭市将系统规划、精心构建。

    一江：就是湘江城区段；
两岸：即湘江东岸的经济生态风光带，湘江西岸的历史文化风光带；

    三中心：即市政府东移后形成的行政中心以及体育中心、齐白石文化艺术中心；

    四公园：即雨湖公园、和平公园、菊花塘公园、白石公园；

    五广场：指的是市政中心附近的东方红广场、建设路口的君子莲广场，丝绸广场、护潭广场以及湘潭西大门的砂子岭广场；

    六条道路：即韶山路、建设路、芙蓉路、河东大道、丝绸路、吉安路。

    2、湘潭市“十一五”规划

    科学编制湘潭市国民经济和社会发展“十一五”规划，对于抓住发展机遇、促进湘潭经济跨越发展、加快建设全面小康社会具有十分重要的意义。

    发展战略：“十一五”期间，主要实施强工富市、开放带动、科教兴市三大战略。

    强工富市战略:进一步突出工业化的核心作用和主导地位，把“强工富市”作为核心战略，大力推进信息技术在经济和社会领域的广泛应用，以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，促进经济结构战略性调整。

    开放带动战略。

    不断适应新形势，坚持境外开放和市外开放并举，利用外资和融通内资并重，在更大范围、更宽领域和更高层次上参与国际经济技术合作与竞争，通过积极发展对外贸易，切实加强招商引资，不断增强经济发展的外源动力。

    科教兴市战略:科技进步与创新是经济发展和社会进步的主导力量，教育是科技进步和人才培养的重要保障，科教兴市是实现可持续发展的战略选择。建立健全人才激励机制，为经济社会的发展提供智力支撑。

    总体目标：力争通过5年的努力，使湘潭经济社会发展走在全省前列，并通过创建中国优秀旅游城市、全国双拥模范城、国家园林城市、全国科技进步先进市、国家卫生城市和全国社会治安综合治理先进市等“六项全国荣誉”，将湘潭建设成为全国文明城市，为全面建设和率先实现小康、建设生态园林式现代化工业城市打下坚实基础。经济总量显著扩大，地区生产总值到2010年突破700亿元，人均GDP突破3000美元，工业总产值突破1000亿元，实现财政收入比2005年翻一番，综合经济实力和市场竞争力明显增强；人民生活质量和人口素质进一步提高；资源利用效率稳步上升，生态环境不断改善，可持续发展能力不断增强。构建和谐社会取得新进步。

    3、湘潭市中心区发展规划

    湘潭市中心区规划依据中心区的规划目标，将中心区结构规划成3轴、3心、4片的 布局。中心区城市设计延续总体规划的构思，在中心区设计一纵、二横景观轴。

    其一：沿河东大道以建筑景观为主体的景观轴，在沿线各路口形成主要建筑景观节点，两端路口 形成中心区的门户空间。

    其二：沿经三路、经四路之间，以100 m宽绿化开敝空间为主 ，以纬一路、河东大道、霞光路和市政广场形成序列景观节点，在福星路和芙蓉路口形成中心区门户空间，通过系列空间组织形成中心区环境为主的景观轴。

    其三：在行政中心与文化中 心之间，通过文化广场、市政中心广场、行政广场序列组合形成中心区另一重要景观轴。重点建设市政中心广场．为了控制中心区建筑中的空间节奏，使空间变化有序，在重要地段安 排标志性建筑，形成标志作用。通过中心区环境设施和绿化空间组织形成南北绿化景观轴和东西绿化景观轴，以此构成中心区城市开敞空间框架，通过对景观轴两边建筑的重点控制，使景观轴成为湘潭市中心区的特色。

    第二部分：湘潭市2009年房地产市场特征及2010年展望

    2009年初，湘潭市房地产业面临金融危机的严峻考验，在国家保增长、促消费的积极政策促进下，湘潭市迅速调整，走向了春天。这一年，以长株潭“两型”社会建设为依托，以新型城市化建设为道路，湘潭市楼市由低迷到昌盛。随着中央一系列利好政策的出台，刚性需求得到了有效释放，房地产的繁荣由一线城市迅速波及湘潭市，交易量大幅度攀升，创历史新高，房屋价格适度增长，而武广高铁的开通及城市快速交通的不断完善吸引了外地置业者来潭置业，房地产市场保持健康、快速的发展势头。

    一、房地产开发投资规模稳步上扬。

    全年开发投资48.21亿元，同比增长40%；房屋施工面积669.44万㎡，同比增长68%；其中新开工面积356.03万㎡，同比增长30%。纵观全年，湘潭市的房地产走势呈阶梯式上扬，一季度的房地产开发投资仅5.41亿元，同比下降14%，但从4月份开始，市场景气度不断提高，入市投资额不断攀升，尤其是国家、省、市各项保增长的政策影响下，房地产开发企业重拾信心，加快开发进度，使得全年的房地产投资规模接近50亿元，为近两年来的最高水平。

    二、商品房市场运行特点。

    1、商品房销售大幅增长，供不应求。2009年全年批准预售面积125.81万㎡，同比下降25%，其中商品住宅批准销售106.18万㎡。全年登记销售166.99万㎡，其中商品住宅销售面积149.09万㎡，供销比为0.75：1。全年除1、2月份外，商品房供应均小于需求，消化了一部分08年的库存，使12月末累计可售商品住房由2008年末的12100余套，130万㎡，下降到09年末的9077套，108万㎡，可以看出，2009年市场的供需关系摆脱了08年供销失衡的状态，从08年的供销比1.53：1发展为0.75：1，主要是政策利好效应导致需求集中释放，特别是房博会期间，成交量激增，仅在9月份办理《商品房预售许可证》13个，在10月份交易会期间，成交商品房1290套，成交面积16.45万㎡，成交金额达到4亿多元。可以说，2009年“房子”二字是广大市民言语中出现频率最多的词汇，用“节节高”来形容2009年的房地产市场是较为贴切的，不仅房地产市场走势“节节高”，而且人民的居住水平也是“节节高”。

    2、中小户型销售继续保持旺盛。从户型上看，中小户型的销量最为突出，其中三房二厅、二房二厅最为畅销；从面积上看，120-144㎡的面积段最畅销，占34.7%；其次是小于60㎡的小户型，占18.37%；再次是100-120㎡，占14%，随着房屋品质的提高，房价随之有所提高，100㎡左右的二房二厅和小三房二厅住房最受消费者的热捧。09年年末新推出的部分楼盘，已经不再有180㎡以上的超大户型，甚至连大于144㎡的套型也减少许多，而这种套型在2007年以前受消费者热捧，有的开发商将项目进行设计变更，将大户型改为中小户型。如果除开60㎡以下的小户型，选择90-144㎡的消费者占61.39%，由此，开发商应积极研究市场消费心理，生产适销对路的产品。

    3、外地购房者成市场主力。2009年，湘潭市共销售商品住房13801套，其中本市城镇居民购买6218套，湘潭县、韶山市、湘乡市等周边地区人群购买1975套，外地人群购买5608套，占销售总量的41%，成为仅次于本市居民的第二大购房主力。随着长株潭三市融城步伐的加快，芙蓉大道等城际交通的不断完善，30公里生活圈已经形成，湘潭市的商品房以其交通便利、性价比高的特点成为其他二市居民的重要选择，不仅如此，“两型社会”和价格低洼相结合，还将吸引一线城市的居民来湘潭市投资置业。

    4、商品房销售均价稳中有升。1—12月，湘潭市商品住房销售均价2451.81元，同比增长14%。分区域来看，岳塘区商品住宅均价为2562.08元/㎡，雨湖区商品住宅均价为2217.05元/㎡，两区房价比为1.15：1。数据显示，2009年湘潭市商品住宅销售均价稳中有升，8月份曾突破3000元大关，随后小幅下挫，位于上行区间盘整。究其原因，一是在房地产新政的刺激下，提振了消费信心，活跃了交易市场，住房均价水涨船高；二是湘潭市房价较为理性，没有泡沫，上行空间较大；三是2008年底以来被抑制的刚性需求逐步释放，成为房价小幅上涨的市场支撑；四是入市的楼盘中高层住宅所占的比重不断增加，在一定程度上也拉升了房屋均价。

    5、商品住房价位结构较为适中。2009年，湘潭市商品住房销售主力价位段为2000-3000元/㎡，占销售总面积的63%，1500-2000元/㎡价位段次之，占16.14%，其余价位段的销售仅占20.86%。

    三、二手房市场持续热销。

    2009年，湘潭市二手房签约量屡创新高，二手房成交面积54.73万㎡，成交套数5016套，成交金额6.94亿元，其中二手住房成交面积42.77万㎡，成交套数4684套，成交金额5.09亿元，销售均价1190元/㎡，同比增长151%、123%、201%、20%。

    二手房交易市场十分活跃，各项数据同比大幅增长，其主要原因有四个：一是在一手房良好销售势头的带动下，市场氛围渐趋活跃，持观望态度的部分消费者开始入市。二是国家刺激房产发展相关政策效应的具体体现，受到08年年底系列房产税收优惠政策的影响，加上二手房贷范围拓宽，审核门槛降低，购房成本减少，同时政府出台《湘潭市二手房屋交易资金监管暂行办法》，使二手房交易更加安全、可靠，这些利好消息使二手房市场人气倍增，压抑的刚性需求在此期间集中释放。三是二手房交易融资渠道拓宽。购房者通过二手房交易资金监管的平台，可办理二手房按揭业务，有效解决了交易单方或双方按揭贷款的需求。四是二手房价格较便宜，尤其是二手住房均价一般为商品住房房价的50%左右；且面积适中，大部分为60-120㎡之间，地理位置较好，多处于交通便利、生活配套设施更为齐全的河西地区，因此二手住房广受购房者的青睐。在上述多种有利因素的作用下，二手房市场成交量显著上扬。

    四、住房保障持续深化。

    2009年，湘潭市本级新建廉租住房2848套，计15.3万㎡，租金补贴3747户，实物配租和租金补贴合计7415户，“廉租房”三个字是低保家庭和住房困难人群中谈论最多的三个字，极大地解决了最低收入阶层的住房问题，许多家庭从低矮潮湿的棚户区搬入通风、采光良好的成套房中，这项民心工程、德政工程深入民心。

    五、存在的问题。

   （一）商品房存量较多。

    根据长沙的数据，截止到12月底累计商品住房可售为489.07万㎡，相比全年销售1618.05万㎡，占30.6%，相比之下，湘潭市的库存量较多，近几年入市的商品住房数量较大，虽然09年消化了一部分库存，但是在2010年1月末，仍然有101万㎡，相比09年全年销售149万㎡，占67.78%，远远高于长沙的比例，存量过大将会放缓新增投资的投放量，给市场稳定带来不利影响，希望引起各开发商的重视。

    （二）公共基础设施建设滞后。

    随着政府行政中心区的东移，河东新区房地产建设得到较好的发展，湘潭市品位高、规模大的小区大部分集中在河东新区，但是由于公共资源配置不到位，给居民生活带来很多不便，河东新区缺乏医院、超市、学校等配套场所，使河东新区的入住率不高。

    （三）二手房市场不活跃。

    湘潭市的二手房市场一直不太活跃，虽然09年在房地产新政的刺激下创历史新高，但是与商品房相比，还存在较大的差距。2009年，一、二级市场的比值为（13801：4684=3.05：1，这说明湘潭市的成熟度还不够，处于快速发展期。

    （四）房地产中介不发达。

    湘潭市的中介企业以租赁、二手房买卖等居间业务为主，绝大部分规模小，从业人员素质低，行为不规范，暂没有一家连锁中介企业。如果中介业务不发达，那么将影响二手房的活跃。中介企业不能做大做强的原因是中介操作不规范，中介公司提供的是一种信息服务，在居间服务中，一旦将所掌握的信息报露给委托人，便失去了对该信息的独占，部分委托人一旦得到信息后，为了逃避支付报酬的义务，想方设法“跳单”，以各种理由和方式摆脱中介公司，致使中介公司的合法权益受到损害，这种现象不仅湘潭有，其他城市也有，湘潭市房地产管理部门要认真研究，引导中介企业健康发展。
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    五）河东、河西房地产发展不平衡。

    河东河西房地产发展不平衡表现在两个方面：一是开发量和均价不平衡，2009年，河东销售商品住宅9758套，面积102.66万㎡，均价2562元/㎡，河西销售商品住宅4043套，面积48.22万㎡，均价2217元/㎡，河东销量是河西的2.4倍，均价高345元/㎡；二是基础建设配套不平衡，河东基础设施、商品网点配套、交通便利程度远不如河西，人们愿意选择在河西居住，认为河西更宜居，但是河西地区是旧城区，居住密度高，拆迁难度大，可开发的项目相对较少，有的楼盘刚一开盘，很短的时间内便销售一空。应大力加强河西的旧改力度，同时湘潭市政府应加大河东的基础设施建设。

    六、2010年展望

    （一）棚户区改造激发有效需求。2010年湘潭市委市政府高度重视棚户区改造，已经成立了以房产局牵头的棚户区建设公司，一方面激活了住房需求，另一方面又为需求的实现提供了资金支撑，可以预见，随着棚户区改造工作的深入推进和住房保障政策的释放，将进一步激活住房需求，形成湘潭市梯级住房消费体系，为均衡房地产市场将起到积极的作用。

    （二）长株潭融城效应逐步释放。随着两型社会的发展和长株潭融城步伐的加快，将打造一个巨大的发展平台，特别是3月25日通车的芙蓉大道和红易大道，大大缩短了三市的时空距离，沿线土地升值空间大，为房地产发展带来新的机遇。可以预见，随着制约房地产发展的壁垒的消除，我市与长沙的融入度会越来越高，带来机遇的同时，也带来挑战，湘潭市有实力的开发企业走出湘潭，也有越来越多的外来开发企业进入湘潭市，对湘潭市本土企业的产生冲击，我们要在心里上做好充分准备，当湘潭市的房地产业发展到一定时候时，像国内的房地产巨头会到湘潭市发展。

    （三）市场销售前景乐观，房价稳步上扬。随着新型城市化建设和城市的不断扩容以及对房价的心里预期等因素都将转化为对房屋的需求，使得房屋销售前景乐观，房价也将稳步上扬，全年均价可能突破2800元，个别楼盘单价将突破4000元。但是，由于受金融政策影响，二套房贷首付不得低于40%，将抑制投机和投资性消费，需要引起各开发商的注意。

    （四）二手房交易将有所抑制。2009年国家出台税收政策对于二手房交易活跃有极大的促进作用，2010年将税收政策门槛抬高，对于五年内交易的房屋有较大的抑制作用，但是由于绝大部分二手房超过五年，所以抑制量不大。此外，湘潭市房产局的担保公司提供的二手房按揭平台将与金融机构特别是公积金中心进行深度合作，为广大购房者提供融资服务，促进二手房活跃。