—专访湖南原弘产房地产开发有限公司总经理张剑平

    湘潭房产网7月11日讯    第一个吃螃蟹的人，意味着收获美食，或者遭遇铁钳攻击。湖南原弘产投入巨资开发建设了九华 乃至湘潭第一个城市综合体项目—新都汇，三年来各种滋味可谓艰辛曲折。

    如何在市场变化中，不变初衷？如何在逆市中，找寻破局之道？如何让预期中的繁华一一兑现？ 7月5日，湖南原弘产房地产开发有限公司总经理张剑平在接受采湘潭365房产网记者访时表示，“我们早就做好打持久 战的准备，再用5年的时间培育商业、运营商业，让新都汇成为九华区域的城市亮点、成为九华人的 生活主场。

    记者：作为九华版块的首个城市综合体项目，历时三年时间，新都汇目前的进展怎样？是否实 现了最初的预期？

   张剑平：总建筑面积35万㎡的新都汇，包括8栋高层，项目分两期开发。目前，一期4栋高层全部 交付人驻，并已办妥产权证件；二期4栋也已完成了95%，其中交付2栋，剩下的2栋正在做外墙扫尾 ，因为持续雨季影响施工及外电架设迟缓的原因，原计划6月的房屋交付被迫推迟，目前公司正在积 极协调解决之中，预计10月前完成剩下2栋的交付。

     项目招商的一部分，项目已成功引入新都酒店管理公司人驻；而在大卖场及百货的招商过程中， 也发现了一些需要反思的 重大问题存在。由于前期项目在招商过程中，也发现了一些需要反思的重 大问题存在。由于前期项目在招商规划设计定位过程中操之过急，没有正视片区人口偏少、城市成 熟度低等的因素，急于求成的想通过引进世界级的商家提高整个片区的商业氛围和整合自身的商业 资源，反而出现了欲速则不达的局面。同时项目完工后，作为开发企业和商家诉求平衡已经完全打 破，目前与美国的某家世界500强超市及国内大型商超的洽谈已处于停滞状态。

    下一步，我们将调整项目整体的招商思路，一看好九华长期发展、降低规划标准、提高片区服务 、贴近百姓生活为准则力求优先推进地下超市的招商活动，并在有必要的情况下独立进入超市经营 活动，并在有必要的情况下独立进入超市经营领域，争取用5年的时间在九华站稳脚跟，进而推进其 余商业设备的招商工作。考虑到九华区域优势的不断扩大、片区的逐渐成熟、项目自身的各种交通 、规划、业态优势，我们把更多的心思投入到“栽”梧桐树的工作中，我们相信各路“凤凰”在九 华加速发展、城市重心北移、贯通大河西等历史伟业出现雏形之后，还是会认同新都汇的商业价值 和商业前瞻性。

    记者：2014年上半年，湘潭楼市整体比较疲软，九华版块表现尤为明显，位居这一板块的新都 汇表现怎样？

    张剑平:整体来说，我们对2014年湘潭楼市持悲观看法，九华版块尤其难受，城市综合体项目更甚 。而新都汇项目占了其中的两条，可以想象新都汇是多么的不易。这其中既有政策的原因，也有市 场的原因：一方面，国家宏观政策直接打击投资性置业者，银行对公寓、写字楼、商铺等投资型物 业的贷款采取激烈紧缩政策，在这样的大环境下，以这些物业类型为主的新都汇受到严重影响。另 一方面，九华片区同期开发的项目体量超出了本身的市场消化能力，出现了比较明显的销售滞后， 竞争加剧。第三，即便采取以价换量的传统模式来带动刚需销售，对于投资型物业来说，也有心无 力，因为刚需消费需要的是90-120平米可以住三口之家的住宅而不是这些公建物业。

    虽然市场表现差强人意，但我们还是有信心，也有打持久战的心理预期。毕竟做城市综合体项目 不同与单纯的住宅开发，需要长期的投入与经营。我们计划在用5年的时间来培育商业，经营商业， 确保新都汇发挥城市综合体应有的商业辐射力和影响力。从长远看，项目所处的区位优势及九华区 域的成长速度都将给项目带来长期利好。目前，九华区域内的步步高·新天地、红心·美凯龙也在 同步建设中，这就说明，九华的商业时代正在溅行渐近。

    记者：两年前，香港新都酒店进驻湘潭新都汇成为当时轰动一时的新闻，建成后的湘潭新都酒 店将近6万平米，是湘潭第二家五星级酒店，也是九华片区唯一的一家五星级酒店。时至今日，新都 汇新都酒店进展怎样？

    张剑平：说起这个话题，我就特别的沉重。引进五星级香港新都汇进驻湘潭，原本是行业中的一 件大事，将给湘潭的酒店行业带来新的气息，可惜后来市场的变化不断打破原有的计划节奏和步调 。当新都酒店按照国家08年星级饭店评定标准完成装修设计定稿甚至完成样板房装修之后，国家开 始倡导厉行节约、抵制奢靡之风等强力政策的出台，即成的酒店设计整体规划不得不推倒重来。同 时在全国调整规划中，不停涉及到一些具体的饭店指标问题，套房数量、餐饮功能标准、会议室布 局和规模等等；一方面，五星级酒店有相对应的指标核定，而湘潭的消费市场、消费能力是否匹配 ，成为了规划设计的难题，于是一高推倒、二稿再推到。目前，新都酒店规划作出第三稿，调整了 所有房型及配套功能设施的比例，计划7月份进行二次模板房装修，争取今年12月31日前投入试营业 。

   记者：都说，第一个吃螃蟹的人，总是会比其他人多一点机遇和风险。在开发新都汇项目过程 中，你觉得新都汇的遭遇是机遇大于风险，还是风险大于机遇？

    张剑平:对于新都汇的开发，我们比之前的预期快了一倍的速度，原计划占地65亩的新都汇分三期 开发，开发周期也将排期到2016年。如今，三年时间，项目就已经基本完成，之所以一路奔跑向前 ，我们是想在新城区的发展中抢个先机。

    想做第一个吃螃蟹的人，结果成为了第一个吃西红柿的人，而且尝到的还是西红柿未成熟的酸涩 味道。之所以会出现这样的情况，很大一个缘由是我们的市场外环境还没有完全成长与成熟起来， 使得项目陷入到一个断肠的尴尬，项目建起来，消费的市场还没有完全培育起来。

    基于此，我们也推出了一个“五年计划”，用五年的时间，来培育区域商业。尽管市场有风险， 但我们还是坚信九华这块区域的前景。“湘潭北上、长沙南进”的发展思路，将让九华长期受益。 九华经济开发区与长沙大河西先导区战略合作框架协议的签署，让九华于长沙不再仅仅是相邻的两 个区，而是互为彼此的一体。九华向长沙河西的积极靠拢，将是未来湘潭发展的方向。

    记者：作为九华第一个城市综合体项目，新都汇的全面建成将对整个九华片区产生什么样的影 响？为什么？

    张剑平：新都汇在九华板块中有着具足轻重的地置，占据九华的核心位置、是九华第一个城市综 合体项目，而且已经基本建成，也将是九华最先投入营业的城市综合体项目。所以其影响也将是深 远的。对于一个发展中的新城区，城市综合体这样一种业态丰富的城市元素就是一种有益的补充， 对周边方圆5公里的区域都有着长久的辐射，且能获得长足的发展。

    同时，新都汇作为九华版块的先行者，必将为整个九华片区的开发起到一个带动和榜样作用，特 别是在商业地产这一块。目前，步步高·新天地和红星·美凯龙两个商业综合体也在同期建设中。 届时，三者将共同撑起九华商业的大旗。

    之所以这么说，主要是基于以下几个方面的原因：首先，地段给了业主不断的信心。新都汇地处 九华中心，为九华区域首个城市综合体项目，享受大量先到先得、先发制胜的优势，一定可以和九 华经济同步成长，也就是说就化发展不息，新都汇的优势也将同步增长。

    其次，九华管委会对弘产的信任与支持，是我们放手发展的最大武器，也是我们进一步扩大投资 、加快城市综合体建设的信心保证。

    第三，我们有一个好的心态，原弘产有在九华长期发展的长期规划和承受巨大资金压力的觉悟准 备，同时深知商业项目的开发利润可能是负数，长期运营利润才是真正的目标，所以我们会将目光 放得长远一些，不会被眼前的所得失左右。最终，只要能在短期内讲新都汇项目建起来、运营起来 ，新都汇一定会融入到九华整体发展之中，尽享先行先试的优势，掌握市场话语权和市场资源，实 现长期运营目标。