楼市“中考” 湘潭应答（下）   

    六月收官，一年过半。中国楼市在调控与争议中前行。湘潭楼市作为一个年开发量仅为200万㎡的成长型楼市,在国家调控政策密集、银根大幅收紧的大环境下,湘潭楼市却是另辟蹊径,走出了一方天高云淡的开阔景象。

　　楼市“中考”系列,试图从政策、房价、市场等关系楼市的本源角度,解读2011年上半年的湘潭楼市,还原楼市真相、梳理楼市走势,给市民的投资置业提供最有说服力的参照。

　　 “刚需”是主力

　　 说起上半年的销售情况，五矿·尊城营销总监张卫有些喜形于色，他说：“上半年，项目销售面积达到５．４万㎡，从购房群体来看，９０％的购房者都是“刚需”消费者（有刚性需求的消费者）。”他进一步解释道，我们的客户群比较多地集中在九华区域，不少业主是九华本地的拆迁户，而且他们付款也比较‘牛气’，很多业主是一次性付款，据我们统计，“至少有一半的客户直接付的是‘现米’，当然房子拆了，最紧急的事情就是买房。

　　“城郊制造”一度以“性价比”取胜，在全市商品房销售排行榜中，湘军源、华雅花园、香梓园南院、新府华城位居前列，成为了上半年的销售赢家。从这些楼盘反馈的消息来看，自住购房占住了八成以上的比率。

　　在一些品质楼盘，改善型“刚需”也非常有市场。在纳帕溪谷三期后湾，开盘当日就销售出２３７套，成交金额达１．７亿元；在以三房四房为主的宜华·湘江名城，销售情况也非常喜人，上半年推出的４３０套房源销售了９０％。

　　一度以投资型客户居多的金霞美墅，在市场与政策的双重作用下，消费人群也开始有所变化，金霞美墅销售总监欧庭富介绍，“就目前项目统计数据来看，主要是首次购房与改善型等刚性需求为主，受政策影响，本地户口外地工作再返乡置业者有所上升。”

　　三房唱“主角”

　　在河东某售楼部看房的郭凯文直奔主题，他的要求很明确——三房、１２０㎡以内、总房价４０万以下。置业经理给他推荐了两种三房，一种是９０㎡左右的紧凑型三房、一种是１１０㎡的舒适三房。郭凯文考虑再三，最终选择了１１０㎡的那款，他说：“孩子都快三岁了，应该有一个属于自己的房间了，三房两厅，将来把父母接过来一起住也够用。”

　　“像郭先生这样的购房者其实非常有代表性。据我们的不完全统计，首次置业七成以上业主的选择范围锁定在三房，余下的才是二房或者四房；而改善型购房者则根据自己的经济能力选择户型，三房、四房的比率相差不大。”针对市场上三房唱“主角”的现象，香樟园南院营销总监宋春燕做出了上述解释。

　　业内人士黄先生认为，“一般而言，三房作为最讨巧的户型，在市场一直占有相当的比率，近两年，随着房价的不断上扬，８０——１１０㎡紧凑三房受到市场的热捧，‘节约’出来的面积刚好抵消了房价上涨的幅度。”

　　在我们的走访中也发现，三房是众多楼盘的主力户型，一般在３０－４０％之间，而在纯住宅楼盘，三房所占的比率一般都在五成以上，有的甚至更高。在春满江南，销售经理王宁介绍，“作为价格‘亲民’楼盘，春满江南三房比率在６０％左右。”在纳帕溪谷，项目营销总监谭荣锦表示，项目大三房比率不低，加上可以‘变身’三房的二房，三房实际比率高达７０％。

　　投资性消费有看点

　　 除开刚需消费之外，上半年投资性消费也不容小看。作为为数不多的投资型产品，新都汇可谓是抢足了风头，５．５米超大层高的“ＬＯＦＴ＋α”复式公寓拥有一层变两层的“翻倍”功能，其适宜住家、商务、投资等多种功能于一身的特性也吸引了众多的投资客。开盘当日，１４１套“ＬＯＦＴ＋α”复式公寓被抢购一空。

　　中地·凯旋城３月推出的塞纳组团，百多套投资型产品开盘即告清盘，项目营销总监孙刚介绍，“在塞纳组团的业主中，有一个客户是非常特别的，他一次性买了５套，全部是现金支付，真的是豪爽型买家。”

　　在建鑫城·国际社区，２号公寓写字楼以其时尚炫彩主题吸引了“８０后”的青睐，圆自己的梦想、做独立自主的创业者、开设个性的工作室，４４—６２㎡的灵动空间与他们无拘束的梦想一拍即合。

　　“市场上永远都有投资客，投资客涉足的范围也相当的宽泛，商铺、公寓楼、住宅、别墅都有所涉足。就湘潭而言，因为本身市场规模并不大，可以投资的产品并不多，所以投资型消费比率就相对低。一位不愿透露姓名的业内人士对湘潭上半年房地产市场的投资显现给出了以上的评价。

　　热点区域三足鼎立

　　说起上半年湘潭楼市中的热点版块，九华、易俗河、板塘、昭山无疑成为了见报频率极高的关键词，它们也当之无愧地成为了楼市中的热点区域，不仅大盘云集，而且楼盘含金量也令业界侧目。

　　从九华北二环一路数过去，九华大小楼盘差不多有十几个，既有项目后续组团的相继上市，纯新盘的竞相问世，使得九华的市场行情看涨；除此之外，已经被“圈”的地块也开始让人浮想联翩，以商业身份问鼎地产的步步高、红星美凯龙在九华也有了自己的土地储备；总规划面积约１６６０亩的滨江防洪工程暨九华湖项目成为了九华区域内最为诱人的一块蛋糕，嘉盛地产也因此成为了令人羡慕的幸运儿。

　　在易俗河，金霞山下的“鏖战”已经开锣，金霞山１号、湘潭碧桂园与已经“驻军”多年的金霞美墅形成了“三国战”的鼎立格局，其中，金霞山１号的开发商来自香港、湘潭碧桂园“出品”上市公司碧桂园，金霞美墅则由本土地产劲旅金芙蓉置业打造，“兵”临城下，展开的将是技术与技巧的贴身肉搏。

　　一条芙蓉大道将湘潭与长沙紧紧相连，也将板塘与昭山连为一体。在芙蓉大道板塘段的主干道旁，３０万㎡的中央一品正在蓄势待发，欲蜕变成板塘住宅的“代言”；在芙蓉大道昭山段，城市“绿肺”上做保护性开发的序幕就此拉开，千亩大盘昭华新城欣然露出了冰山一角的轮廓，山水住宅的典范或许离湘潭楼市越来越近。据红网湘潭