|
实地考察
考察楼盘手续及开发商资质是了解该楼盘是否合法销售的重要途径。消费者可通过以下几方面进行考察：
1、查视五证二书
购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”和“两书”，这是法律对销售方的基本要求。
五证：
(1)国有土地使用证：国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
(2)建设工程规划许可证：建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
(3)建筑工程用地规划许可证：建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序
(4)建设工程施工许可证：建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。武汉市建委负责开工审批等项工作。
(5)商品房预售许可证：商品房预售证的主管机关是武汉市城市综合开发管理办公室，证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。
“五证”中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
在审查时，应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。在其领取的《商品房内/外销预售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查您所购买的房屋是否在预/销售范围之内。
二书：
(1)企业法人营业执照:该执照是取得企业法人资格的合法凭证，有限公司即属此类。
(2)房地产开发企业资质证书:房地产开发企业资质根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等进行核定。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务。
附：知识小常识——如何读懂商品房预售许可证
在湘潭市市，《商品房预售许可证》全称为《湘潭市商品房预售许可证》。每个《湘潭市商品房预售许可证》都有证号，就好比它的“身份证”，消费者可以把证号记下来，据此了解该预售证的有关信息。
《湘潭市商品房预售许可证》注明了被许可单位的名称、房地产项目的名称、地址、总建筑面积和允许预售的商品房等内容。为了保障自己的权益，购房者一定要看清楚要购买的房屋是不是在允许销售的范围之内。
根据湘潭市商品房销售规定，售楼部必须悬挂以下证件：房地产开发商的《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用权证书》、《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房地产预售许可证》。如果开发商不能出示上述证件，则说明开发商的法律手续可能不完备。购房者最好不要购买法律手续不完备的商品房，以免将来产生法律纠纷。
在前几步已经向大家说明了考察楼盘的规划和配套的方式。在实地考察中，除了了解考察重点之外，还需要从细节方面逐一了解：考察楼盘的规划布局，应重点考察居住区公共服务设施的建设情况。居住区公共服务设施不配或少配，会给购房者工作、生活带来诸多不便。居住区公共服务设施(也称配套公建)，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。
教育设施主要包括：托儿所、幼儿园、小学、中学等。
医疗卫生设施主要包括：医院、门诊所、卫生站、护理院等。
文化体育设施主要包括：会所、文化活动中心、文化活动站、居民运动场馆、居民健身设施等。
商业服务设施主要包括：综合食品店、综合百货店、超市、餐饮酒店、中西药店、书店、市场、便民店、其他第三产业设施等。
金融邮电设施主要包括：银行、储蓄所、电信支局、邮电所等。
社区服务设施主要包括：社区服务中心、养老院、托老所、残疾人托养所、治安联防站、居委会(社区用房)、物业管理等。
市政公用设施主要包括：公共厕所、垃圾转运站、垃圾收集点、居民存车处、居民停车场(库)、公交始末站、消防站、燃料供应站等。
行政管理及其他设施主要包括：街道办事处、市政管理机构(所)、派出所、其他管理用房、防空地下室等。
1.看房方式支招：
〈1〉独自一人去楼盘了解——事先要打电话，问清楚具体的地址，并查询清楚乘车路线；
〈2.〉自己和亲友团一起去看房——这样可以相互探讨，交流对房子的看法和评价。问清楚具体的地址，并查询清楚乘车路线；
〈3〉参加团购，一般报社、房地产网站、中介等都会组织看房团——优点是规模大，方便、售楼部的服务更加周到，不足点是，人太多，自己对房子的看法容易受到别的看房人的影响。这种方式，看之前要了解清楚出发时间、乘车地点、所要看的楼盘、结束时间等。 〈4〉请专家一起去看房(比如验房师)——优点是可以得到专家的指点，对房子的了解会更加深入，不明白的问题专家可以现场给予指导；
2.看房过程中做什么:
〈1〉房子的户型、朝向、结构、通风、采光、消防设施、建筑的墙面和转角、是否有裂缝、煤气管道设施、防盗门、窗、墙面涂料、阳台、照明设施、玻璃材料、面积、层高、防水材料等等和房子相关的每一个细节；
〈2〉小区环境：绿化、体育运动设施、道路、建筑小品、购物商店等；
〈3〉楼盘沙盘,总平面图,了解小区的整体状况和周遍的交通状况；
〈4〉咨询售楼人员,向他们提问——自己不清楚和要有关的一切问题；
〈5〉对一些重要的信息做记录,对小区环境、样板间拍照.
3.对房子进行比较研究:
〈1〉价格方面的考虑——结合自己的经济实力进行研究；
〈2〉房子本身情况的考虑——从户型、楼层、面积、建筑材料、房屋质量等进行研究；
〈3〉小区及周遍配套——小区环境、对外交通、地段、周遍配套设施等进行比较研究；
〈4〉和家人进行商量沟通——结合所拍摄照片与记录进行研究、综合思考,
〈5〉对于不明白的问题通过向专家咨询、网络、已经买过该楼盘的人等研究清楚；
考察住宅的设计
如果您购买的房屋为现房或您购买的房屋虽为期房但之前已有前期建成的新房，可以从以下方面进行考察：
具体考察项目应包括：住宅的套内空间、公用部分、室内环境、建筑设备等四方面。
住宅的套内空间主要包括：结构型式、套型(户型)、卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、套内使用面积、层高和室内净高、阳台、过道、贮藏空间和套内楼梯、门窗等。
公用部分主要包括：楼梯和电梯、走廊和出入口、垃圾收集设施、地下室和半地下室、附建公共用房等。
室内环境主要包括：日照、天然采光、自然通风、保温、隔热、隔声等。
建筑设备主要包括：给水、排水、采暖、燃气、通风和空调、电气、综合设计等。
考察楼盘宣传的真实性
实地考察的重要方面是看售楼广告、售楼书、售楼模型、样板房等是否与实际相符。在房地产市场的激烈竞争中，开发商为了促销，制作了越来越精美的售楼广告、售楼模型、样板房等。售楼广告中精美的图片和充满诗情画意的文字，为购房者展现了一幅美好生活的画卷。细心的购房者也许会发现，在售楼广告上一般都印有类似这样的文字“本资料及图片仅供参考，一切以政府批准之图册及法律文件为准”。
购房者识破虚假广告的最好办法，是要求开发商出示《商品房预售许可证》及商品房预售总平面图、分层平面图等法律文件。上述文件需经过政府有关部门审查批准，开发商不得擅自变动，否则，将受到有关部门的处罚。购房者认真查看有关规划、设计方面的法律文件资料后，可以清楚了解楼盘的总体规划及每套房屋具体的户型和结构。 |
