第十一节 城市规划区的四区划定与管制措施

第56条 城市规划区的空间管制区划

加强对市规划区土地空间管制，将规划区用地划分为禁止建设区、限制建设区、适宜建设区和已建区。

1．禁止建设区

禁止建设区主要包括水域、重要湿地、历史文物保护区、基本农田保护区、城市生态防护林带、组团隔离绿地、地表水水源一级保护区、基础设施廊道（高压走廊、排水干渠、道路两侧绿带等），总面积为258.30平方公里。

禁止建设区内严格禁止城镇建设及与限建要素无关的建设行为。按照国家规定需要有关部门批准或者核准的、以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，确实无法避开禁止建设区的，必须经法定程序批准，必须服从国家相关法律法规的规定与要求。

2．限制建设区

限制建设区主要包括农村居民点、自然人文景观周边地区、地下水保护区、湘江生态经济带、工程地质条件较差的三类用地，总面积为507.36平方公里。

限制建设区内原则上禁止城镇建设，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目在控制规模、强度下经审查和论证后方可进行。

3．适宜建设区

适宜建设区位于城乡规划确定的空间增长边界内，是依照城乡规划可以建设的地区。

（1）优先建设区

优先建设区是指本次规划期内依照城乡规划进行建设的地区。建设用地总量必须严格执行土地利用规划要求，贯彻保护耕地的国策。主要包括河东新城区、砂子岭片区、万楼新城片、九华和昭山组团、湘潭县城地区、姜畲地区、杨河地区等近中期重点建设区域。该区面积为164.94平方公里。

（2）拓展建设区

拓展建设区是指规划区内远景适宜进行开发建设的地区。该区面积为60.20平方公里。

4．已经建设区

规划基期已有城镇建设用地的地区。主要包括现状城镇建设用地以及周边已建设设施用地等。该区面积为78.20平方公里。

第57条 城市规划区的空间管制措施

1．禁止建设区管制要求

区内原则上禁止城镇建设活动，严格保护基本农田，不同区域应相应严格遵守国家、省、市有关法律、法规和规章。历史文物保护区、生态湿地保护区内的违法建设行为应限时拆除。

2．限制建设区管制要求

区内建设以引导与控制为主，对集中农村居民点要逐步配套各类社会设施和基础设施，鼓励人口集中。一般农村居民点禁止拓展宅基地，逐步搬迁至集中居民点，农村住宅建设等应按照程序报批，方可建设。独立工矿点及市政用地要控制环境污染，如需转换功能，应控制用地规模的拓展。人文和自然景观资源周边地区应制订相应的设计导则和建设标准。非城镇建设区应对各类开发建设活动进行严格限制，不宜安排大型开发建设项目，确有必要的大型建设项目应符合城镇建设整体和全局发展的要求，并应严格控制项目的性质、规模、开发强度与空间形态。

3．适宜建设区要求 

（1）优先建设区管制要求

原则上可以进行高强度的城镇建设，具体建设行为应遵循下一层面的规划，优先满足基础设施用地和社会公益性设施用地要求。  

（2）拓展建设区管制要求

处理好城区边界增长与周边农业用地及环境之间的关系，严格执行高起点规划、高标准建设原则，坚持基础设施先行，并制订详细的土地开发导则，禁止圈地现象。

4．已建区管制要求

应遵循延续历史文脉和城市风貌的原则，有机保护城市特色。旧城更新应本着统一开发、集中改造的原则，重点改善城市交通、市政基础设施、公益性公共服务设施、居住环境、环境保护等方面，逐步完善城市开放空间系统，提倡公交优先的交通政策，创造生态宜居环境。